ค่าธรรมเนียมการโอน
คิดจาก ราคาประเมินฯ อัตรา 2% โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งกันคนละครึ่ง หรือฝั่งผู้ขายรับ 1%
Thai condo landlord dashboard
วิเคราะห์ค่าเช่า กระแสเงินสด และ Exit IRR
Personal Capital฿1,020,000
Avg Rental Yield3.96%
Rental Hold IRR2.85%
Avg Cash-on-Cash-3.32%
Inputs
ราคาซื้อต่อตารางเมตร฿100,000 / ตารางเมตร
บ้านหลัก
Renovation
ระบุค่าปรับปรุงละเอียด
Rental income
Loan & operations
ห้องว่างต่อปี1 เดือน
Exit
คำนวณตอนขาย
Returns
Total investment฿3,620,000
| ปี | รายรับหลัง vacancy | NOI | Yield | Cash-on-cash(leveraged yield) | ผ่อนกู้ | Cash flow | หนี้ปลายปี |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ฿198,000 | ฿143,300 | 3.96% | -3.32% | ฿177,150 | -฿33,850 | ฿2,564,976 |
| 2 | ฿198,000 | ฿143,300 | 3.96% | -3.32% | ฿177,150 | -฿33,850 | ฿2,527,976 |
| 3 | ฿198,000 | ฿143,300 | 3.96% | -3.32% | ฿177,150 | -฿33,850 | ฿2,488,889 |
| 4 | ฿198,000 | ฿143,300 | 3.96% | -3.32% | ฿177,150 | -฿33,850 | ฿2,447,597 |
| 5 | ฿198,000 | ฿143,300 | 3.96% | -3.32% | ฿177,150 | -฿33,850 | ฿2,403,976 |
Rental Hold IRR Cash Flow Breakdown
วิเคราะห์กระแสเงินสดสำหรับคิด IRR
Final year formulaNet CF ปีสุดท้าย + ฿3,864,283 - ฿2,403,976 - ฿107,321
| ปี | รายการ | Rental net cash flow | Sale / terminal cash flow | Cash flow เข้า IRR | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|---|
| Year 0 | Initial | ฿0 | ฿0 | -฿1,020,000 | -(เงินสด/ดาวน์ + ค่าปรับปรุง) |
| Year 1 | Rental year | -฿33,850 | ฿0 | -฿33,850 | ค่าเช่าหลัง vacancy/ค่าใช้จ่าย/ผ่อนกู้ |
| Year 2 | Rental year | -฿33,850 | ฿0 | -฿33,850 | ค่าเช่าหลัง vacancy/ค่าใช้จ่าย/ผ่อนกู้ |
| Year 3 | Rental year | -฿33,850 | ฿0 | -฿33,850 | ค่าเช่าหลัง vacancy/ค่าใช้จ่าย/ผ่อนกู้ |
| Year 4 | Rental year | -฿33,850 | ฿0 | -฿33,850 | ค่าเช่าหลัง vacancy/ค่าใช้จ่าย/ผ่อนกู้ |
| Year 5 | Final year | -฿33,850 | ฿1,352,986 | ฿1,319,136 | Net rental cash flow + ราคาขาย - หนี้คงเหลือ - ภาษี/ค่าโอน |
Verification: เมื่อนำชุดตัวเลขในคอลัมน์ “Cash flow เข้า IRR” ไปเข้า standard IRR formula จะได้ 2.85% เท่ากับ metric ด้านบน
ความรู้: สูตรภาษีและค่าธรรมเนียมตอนขาย/โอน
น้ำเงิน = ฐานราคาประเมินราชการเขียว = ฐานราคาขายจริง/ราคาตลาดทอง = ใช้ค่าที่สูงกว่า
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
คิด 3.3% จาก ค่าที่สูงกว่า ระหว่าง ราคาขายจริง และ ราคาประเมินฯ ยกเว้นเมื่อถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
ค่าอากรแสตมป์
คิด 0.5% จาก ค่าที่สูงกว่า ระหว่าง ราคาขายจริง และ ราคาประเมินฯ โดยเสียเฉพาะกรณีที่ได้รับยกเว้น SBT
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ใช้ ราคาประเมินฯ หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหารเฉลี่ยรายปี คำนวณตามขั้นภาษี จากนั้นคูณกลับด้วยจำนวนปี
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บุคคลธรรมดา (Personal WHT)
- ใช้ ราคาประเมินราชการ เป็นเงินได้ตั้งต้น ไม่ใช่ราคาขายจริง
- นับจำนวนปีที่ถือครองเป็นปีปฏิทิน เศษของปีนับเป็น 1 ปีเต็ม
- หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหาเงินได้สุทธิต่อปีด้วยสูตร (ราคาประเมิน - ค่าใช้จ่ายเหมา) / จำนวนปีถือครอง
- คำนวณภาษีต่อปีด้วยอัตราก้าวหน้าแบบ WHT อสังหาริมทรัพย์ ไม่มีการยกเว้นช่วงแรกแบบภาษีบุคคลธรรมดาปกติ
- นำภาษีต่อปีคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง ได้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายรวม ณ วันโอน
| ปีถือครอง | หักได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
| เงินได้สุทธิต่อปี | อัตรา |
|---|---|
| 0 - 300,000 | 5% |
| 300,001 - 500,000 | 10% |
| 500,001 - 750,000 | 15% |
| 750,001 - 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 - 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 - 5,000,000 | 30% |
| มากกว่า 5,000,000 | 35% |
สรุปฐานคำนวณแต่ละรายการ
Transfer Fee2% ของราคาประเมินราชการ
ในตลาดมักแบ่ง 50/50 แต่สามารถจำลองให้ผู้ขายจ่ายเต็มได้ในแอป
Specific Business Tax3.3% ของค่าที่สูงกว่า
เทียบราคาขายจริงกับราคาประเมิน ใช้เมื่อยังไม่เข้าเงื่อนไขยกเว้น
Stamp Duty0.5% ของค่าที่สูงกว่า
เสียแทน SBT เฉพาะเมื่อ SBT ได้รับยกเว้น
Personal WHTคำนวณจากราคาประเมินราชการ
หักค่าใช้จ่ายเหมา หารเฉลี่ยรายปี คิดภาษีก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยปีถือครอง
Case พิเศษ: โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายใช้ 0.5% จาก ราคาประเมินฯ และโดยทั่วไปไม่มีภาษีการรับมรดก/การให้ หากมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาท
หมายเหตุเรื่องค่าเช่าและภาษีหัก ณ ที่จ่าย
รายได้ค่าเช่าเป็นคนละส่วนกับภาษีตอนขาย ในกรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ผู้จ่ายค่าเช่าโดยทั่วไปมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ 5% ก่อนจ่ายให้ผู้ให้เช่า ส่วนบริการใช้พื้นที่บางกรณีอาจใช้อัตรา 3% ต้องดูเนื้อหาสัญญาและสถานะผู้จ่ายเงินจริง